 |
|
|
|
|
|
|
|
|
| NYHED |
|
 |
Bedre afkast og mindre risiko |
|
|
|
|
Jonas Hjortshøj og Jens Riis, der begge er ved at færdiggøre en cand.oecon på Århus Universitet har analyseret ejendomsinvesteringer i kombination med obligationer og aktier.
Her giver de praktiske råd til hvordan den private investor kan optimere afkastet på sin portefølje samtidig med at risikoen reduceres. Resultaterne viser, at den optimalt sammensatte portefølje vægter fast ejendom med cirka 1/3 af den samlede porteføljes værdi.
Private investorers porteføljer består typisk af de to mest velkendte aktivklasser på de finansielle markeder; aktier og obligationer. Det er den enkelte investors appetit på risiko, der bestemmer sammensætningen af deres portefølje; hvor en større andel af aktier oftest vil øge risikoen, men samtidigt øge sandsynligheden for et højere afkast.
Men i tider som disse hvor de finansielle markeder udviser særdeles nervøse tendenser og hvor milliarder af Kroner, Dollars og Yen forsvinder op i den blå luft, i kølvandet på kreditkrisen, må alle private investorer være interesseret i, at sammensætte en portefølje af aktiver der klarer sig bedst muligt gennem turbulente tider.
De to cand.oecon-studerende har derfor undersøgt, hvorvidt ejendomsmarkedet som en aktivklasse kunne øge afkast/risiko ratioen for en investors portefølje, for dermed at komme med råd omkring private investorers optimale adfærd.
Risikospredning
Den generelle tankegang i den nyere finansielle porteføljeteori stemmer særdeles godt overens med den læresætning, som for de fleste af os er sund fornuft; du skal ikke lægge alle dine æg i samme kurv. Denne risikosprednings tankegang er, hvad der i finansiel terminologi går under begrebet diversifikation. Det er samme princip som ligger til grund for hovedparten af investeringsforeningerne der investerer i aktier, obligationer og kombinationerne deraf, og som en stor del af den danske befolkning har placeret midler i.
Investeringsforeninger som investerer i aktier vil altid investere i selskaber i forskellige sektorer af økonomien og på forskellige markeder ‐ dette er ligeledes diversifikation. Når olieprisen stiger vil aktiekursen for et børsnoteret olieselskab, alt andet lige, stige i værdi, mens kursen på et børsnoteret fragtselskab alt andet lige vil falde fordi det bliver dyrere for dette selskab at købe brændstof.
Den investor som har begge disse aktier i sin portefølje vil tabe på den ene, men derimod vinde på den anden. Populært sagt ?hvad man taber på gyngerne vinder man på karrusellerne?.
Jonas Hjortshøj og Jens Riis undersøgte derfor om en investor kunne forbedre sin porteføljes egenskaber ved at inkludere investeringer i ejendomme.
Ejendomme som aktivklasse
Mange investorer overser, at der findes andre investeringsmuligheder end udelukkende virksomheder (aktier) og gæld (obligationer). Når private investorer sammensætter deres investeringsportefølje overser mange en ganske væsentlig aktivklasse, nemlig fast ejendom. Målt på markedsværdi er denne aktivklasse enorm i Danmark og omtrent lige så stor som både obligationer og aktier tilsammen.
Spørgsmålet er så hvad der gør denne aktivklasse så attraktiv at investere i?
Når man betragter prisen på fast ejendom og dens udvikling over tid vil man se at fast ejendom har leveret et højt og stabilt afkast. Desuden har fast ejendom historisk set været en god modvægt til lange obligationer, således at tab på det ene aktiv blev opvejet af gevinst på det andet. Spørgsmålet er så, hvorfor alle så ikke har fast ejendom i deres investeringsportefølje?
Der findes to problemer med den traditionelle ejendomsinvestering, som kan være forklaring herpå. For det første er handelsomkostninger for fast ejendom ganske høje, og meget højere end for obligationer og aktier. Når man køber en aktie betaler man en relativt lille procentdel af aktiens pris i salær til banken. Når man handler fast ejendom er der derimod store omkostninger til ejendomsmægler, advokat og i forbindelse med registrering af skødet mm. Ejendomsinvesteringer bliver derfor oftest mest relevant for den langsigtede og mere passive investor.
For det andet, så har private investorer ofte for få midler til at kunne investere i flere ejendomme, som der er nødvendigt for at kunne sprede risikoen ved ejendomsinvestering, hvormed man igen placerer sine æg i for få kurve. Derfor er det ikke optimalt at investere i enkelte ejendomme, men nærmere i en portefølje af forskellige ejendomstyper, såsom beboelse, kontor og butik og fordelt over forskellige byer og lande.
Disse problemer kan dog efterhånden let løses som privat investor ved at investere i ejendomme på andre måder end direkte køb af fast ejendom, da der findes børsnoterede foreninger der tilbyder denne mulighed. Foreninger ad denne type foretager den direkte ejendomsinvestering, samt daglige drift af ejendommene. Den største forening herhjemme af denne type hedder Capinordic Europæiske Ejendomme (Capee). Således kan den private investor investere i ejendomsmarkedet gennem foreningsbeviser, hvor foreningen spreder risikoen over forskellige ejendomstyper og markeder.
Den optimale portefølje
Jonas Hjortshøj og Jens Riis har undersøgt hvorvidt en investeringsportefølje ville opnå bedre
egenskaber (højere afkast og lavere risiko) ved at medtage fast ejendom som aktiv. Deres undersøgelse viser, at det er muligt at skabe en bedre portefølje ved også at investere i ejendomsmarkedet.
Ved at udvide sin portefølje til at investere i enten råvarer eller ejendomme sammen med både aktier og obligationer, vil man kunne nedsætte sin risiko betydeligt, uden at give afkald på afkast. Ligeledes har undersøgelse vist, at porteføljen med ejendomme klarer sig relativt bedre end porteføljen med råvarer, idet den har et højere afkast.
Spørgsmålet er så hvor stor en del af ens portefølje man bør allokere til investeringer i fast ejendom, eller med andre ord hvor mange æg bør så placeres i hvilke kurve?
På grundlag af data fra Europa over de sidste 25 år har de to Jonas Hjortshøj og Jens Riis optimeret afkast/risiko forholdet for den optimale portefølje, hvilket indebærer, at der allokeres omtrent 1/3 til fast ejendom. Samme konklusion blev understøttet ved at undersøge samme problemstilling på det amerikanske marked.
De praktiske råd til den private investor lyder derfor således: For at skabe bedre afkast samtidig med lavere risiko, bør man sprede sine investeringer mellem obligationer, aktier og fast ejendom. Hvis man som tommelfingerregel placerer omkring 1/3 af sin portefølje i hver af disse aktiver, i stedet for blot obligationer og aktier, vil man kunne øge præstationen af sin portefølje betydeligt. Undersøgelsen viser, at målet for det risikojusterede merafkast øges med 44% ved denne ændring.
Så det gamle husråd om ikke at lægge alle sine æg i samme kurv har vist sig at have en særdeles god effekt selv på nutidens finansmarkeder.
Den bedste investering for 2008
Er du træt af dårlige afkast på dine aktieinvesteringer?
Euroinvestors analysemodel Pengemaskinen har slået det danske aktiemarked 8 år i træk.
Bliv Euroinvestor Plus kunde og få adgang til Pengemaskinen - netop nu sparer du 60 procent |
|
| Gratis EuroInvestor nyhedsbrev |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| Periode |
Pris pr. m2 |
Ændring |
Ændring 1 år |
| 4. kvartal 2009 | 22.224,00 | 5,0% | -4,0% | | 3. kvartal 2009 | 21.224,00 | 0,0% | -15,0% | | 2. kvartal 2009 | 21.152,00 | -2,0% | -18,0% | | 1. kvartal 2009 | 21.494,00 | -7,0% | -18,0% | | 4. kvartal 2008 | 23.081,00 | -7,0% | -13,0% | | 3. kvartal 2008 | 24.875,00 | -4,0% | -10,0% | | 2. kvartal 2008 | 25.851,00 | -1,0% | -10,0% | | 1. kvartal 2008 | 26.135,00 | -2,0% | -12,0% | | 4. kvartal 2007 | 26.668,00 | -4,0% | -16,0% | | 3. kvartal 2007 | 27.652,00 | -4,0% | -17,0% | | 2. kvartal 2007 | 28.686,00 | -3,0% | -13,0% | | 1. kvartal 2007 | 29.567,00 | -7,0% | -8,0% | | 4. kvartal 2006 | 31.758,00 | -4,0% | 6,0% |
|
|
|
|
|
|
|
MEST LÆSTE NYHEDER SENESTE 48 TIMER |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| SØG EFTER BOLIG PÅ BOLIGA.DK | |
| |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| Navn |
|
Kurs |
Ændr. |
| Danske Stats Premieobl. |  |
 | 106,00 |
0,00 |
| Danske Stat | |
| 105,50 |
0,00 |
| Danske Stat | |
| 100,00 |
0,00 |
| Danske Stat | |
| 100,00 |
0,00 |
| Danske Stat | |
| 90,00 |
0,00 |
| Danske Stat | |
| 75,50 |
0,00 |
| 7% Danske Stat St.lan 2024 | |
| 145,35 |
0,57 |
| 6% Danske Stat St.Lan 2011 | |
| 106,71 |
-0,05 |
| 5% Danske Stat St.lan 2013 | |
| 111,54 |
0,21 |
| 4,5% Danske Stat ST.Lån 2039 | |
| 121,77 |
1,60 |
| 4% Danske Stat St.l. 2010 | |
| 100,84 |
-0,15 |
| 4% Danske Stat St. Lån 2019 | |
| 110,08 |
0,37 |
| 4% Danske Stat INK St.Lån 2012 | |
| 106,52 |
-0,03 |
| 4 DGB 17 /EK | |
| 110,60 |
0,00 |
| 4 DGB 15 /EK | |
| 109,97 |
0,00 |
| 3,125% Danske Stat EUR 2010 | |
| 101,90 |
0,00 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Rentetilpasning - Udbetalingskurser |
|
|
|
|
| 4% Nykredit 2016 EUR |
|
99,15 |
0,00 |
| 4% Nykredit 2016 |
|
99,85 |
0,00 |
| 4% Nykredit 2015 EUR |
|
100,00 |
0,00 |
| 4% Nykredit 2015 |
|
100,75 |
0,00 |
| 4% Nykredit 2006 EUR |
|
100,03 |
0,00 |
| 4% Nykredit 2006 |
|
100,06 |
0,00 |
| 3% INK Nykredit 90Dap St. 2006 |
|
100,05 |
0,00 |
| 2% INK Nykredit 90D st.l. 2014 |
|
99,40 |
0,15 |
| 2% INK Nykredit 90D st.l. 2013 |
|
100,90 |
0,30 |
| 2% INK Nykredit 90D st.l. 2012 |
|
100,75 |
0,09 |
| 2% INK Nykredit 90D st.l. 2011 |
|
100,30 |
-0,09 |
| 2% INK Nykredit 90D st.l. 2010 |
|
100,07 |
0,00 |
| 2% INK Nykredit 90D st.l. 2009 |
|
99,85 |
0,00 |
| 2% INK Nykredit 90D st.l. 2008 |
|
99,89 |
0,00 |
| 2% INK Nykredit 90D st.l. 2007 |
|
99,98 |
0,00 |
| 2% INK Nykredit 90D st.l. 2006 |
|
99,99 |
0,00 |
|
|
|
|
|
|
Pengemarked |
|
|
|
|
| Cibor, 1 mdr. |
0,8600 |
0,0000 |
| Cibor, 3 mdr. |
1,1450 |
0,0025 |
| Cibor, 6 mdr. |
1,4875 |
0,0000 |
| Cibor, 9 mdr. |
1,6300 |
-0,0025 |
| Cibor, 12 mdr. |
1,7375 |
-0,0025 |
|
|
|
|
|
|
|
BENZINPRISER.NU |
|
|
|
|
- Viser vej til aktuelle benzinpriser i
Danmark og Europa.
| Land |
Blyfri 95 |
Blyfri 98 |
Super 98 |
Diesel |
Danmark
|
11,06 |
11,40 |
0,00 |
9,68 |
Norge
|
11,90 |
12,32 |
0,00 |
10,98 |
Sverige
|
10,26 |
10,57 |
0,00 |
9,97 |
Få overblik over benzin- og dieselpriserne i Danmark netop nu!
Tjek benzinpriserne i Europa inden ferien.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
